I numeri sorprendenti del mese di Ottobre relativi alla compravendita di case, di cui abbiamo parlato in un recente articolo, dimostrano che Malta è una delle economie più forti del mondo anche in virtù di un mercato immobiliare resiliente. Sarà forse per il programma di cittadinanza, o sarà per gli incentivi importanti garantiti dal Governo, ma la percezione ancora diffusa è che acquistare un immobile a Malta rappresenti un ottimo investimento per il futuro.

Ma questa scelta comporta diversi aspetti da prendere in considerazione, e azioni strategiche da adottare per ottimizzare l’affare. Si tratta anche di compiere delle scelte per avere servizi più efficienti e rapidi a un prezzo maggiore, o trattative più lunghe a costi ridotti. Ma vediamo più nel dettaglio le decisioni più importanti che un investitore dovrà prendere.

Terreno in libera proprietà o in affitto?

A Malta non sempre il proprietario di una casa è anche il proprietario del terreno che la ospita. Può essere conveniente assicurarsi di acquistare un immobile insieme con il terreno sottostante, a un prezzo maggiore, anziché dover pagare un quota di affitto annuale, anche se non molto elevata, a una terza parte e a tempo indeterminato. Serve quindi accertarsi in merito alle condizioni di acquisto dell’immobile, affinché da proprietari di una casa non ci si trovi a dover essere al contempo inquilini di un pezzo di terra e senza la possibilità di liberarsi da questo vincolo di affitto, dato che la casa non può essere spostata altrove.

Spazio aereo

Malta, per ovvie ragioni di spazi, sta costruendo sempre di più verso l’alto anziché orizzontalmente. Le costruzioni avvengono in quello che sembra essere il tetto, ma in realtà è una specie di “terreno edificabile” per nuove case. Prima di acquistare un immobile all’ultimo piano, dunque, è bene verificare chi possiede lo spazio e preferibilmente acquistarlo. O quantomeno acquistare i diritti di veto per fermare ulteriori costruzioni future sopra la propria testa.

Cosa voglio?

A Malta esistono diverse tipologie di casa, a seconda delle dimensioni, del prezzo, dello stile e delle zone in cui sono ospitate. Sarebbe opportuno stabilire per tempo alcuni criteri che saranno alla base della propria scelta, evitando di perdere tempo a guardare case che, per una ragione o l’altra, non potranno mai essere acquistate. Basta un monolocale nel centro di un quartiere residenziale? O una villa moderna con vista mare? O, ancora, una casa rustica di campagna?

Quale sarà la spesa complessiva?

Il prezzo di una casa mostrato nei cataloghi non è quello finale. Ci sono le tasse, spese legali, o costi di ristrutturazione da prendere in considerazione. Il consiglio è di chiarire i numeri con la banca, in grado di fornire una chiara indicazione sulla spesa complessiva, al fine di concedere un finanziamento. Un passaggio utile per sapere cosa ci si può permettere o meno.

Procedimento notarile

Nella spesa complessiva sopracitata, è incluso anche il costo di un notaio, al quale rivolgersi direttamente o attraverso l’agente immobiliare per il passaggio di proprietà. Il processo notarile inizia con il cosiddetto ‘konjevu’ o contratto preliminare. All’interno di questo accordo, sono presenti i dettagli dell’acquisto dell’immobile e le caratteristiche specifiche da mettere nero su bianco: prezzo, superficie e la durata di quella che viene definita come una “promessa di vendita”, o il tempo massimo per il trasferimento della casa alle condizioni pattuite.

Il contratto preliminare potrebbe includere anche la possibilità di un finanziamento bancario o il fatto che il trasferimento potrebbe essere soggetto a qualche tipo di permesso di costruzione.

Tre settimane dopo la firma, il notaio registra l’accordo con la Commission for Revenue, pagando l’1% del prezzo di acquisto prima della chiusura dell’affare. Il notaio accerterà che non vi sia nulla di dovuto, che non vi siano difetti sull’immobile oggetto del trasferimento, e che questo sia stato costruito secondo il piano approvato. Verificherà poi il titolo legale nel processo e, infine, dovrà confermare che entrambe le parti abbiano mantenuto i loro impegni.

La chiusura dell’accordo

Le due parti dovranno firmare un atto definitivo davanti a uno o più notai: in questa fase è richiesto il pagamento di un deposito pari al 10% del prezzo dell’immobile al momento della firma del contratto preliminare.

Il notaio potrebbe custodire questa somma fino a quando l’affare non sarà concluso. C’è anche una commissione notarile del 2% sul prezzo d’acquisto, ma l’acquirente di una prima casa potrà usufruire di una serie di incentivi e agevolazioni attualmente in vigore.

Se tutto è in ordine, entrambe le parti devono firmare l’accordo finale scritto e autenticato dal notaio di fiducia. È fondamentale, in questo momento, che tutti i proprietari dell’immobile oggetto della vendita siano presenti, di persona o per delega. Il trasferimento effettivo dell’immobile avviene al momento della pubblicazione del rogito finale e il prezzo viene pagato contemporaneamente. Il contratto o l’atto finale deve riflettere tutti i termini e le condizioni che sono stati indicati nella promessa originale di vendita. Entro tre o sei mesi da questo momento, l’affare potrà dirsi concluso.